La rehabilitación de edificios no es una novedad, se lleva haciendo desde tiempos inmemoriales. Sin embargo, en los últimos tiempos, gracias a eso de la sostenibilidad, se aboga más por la rehabilitación que por la demolición, salvo que sea estrictamente necesario. Reformar y rehabilitar edificios es lo más actual y habitual siempre y cuando sea posible. Aun así, salvo que se monta un dispositivo sin igual y todas las inmediaciones se colapsan aunque se quiera minimizar el impacto, poco sabemos sobre lo que se considera como rehabilitación de edificios.
Este tipo de obras de mayor envergadura que las meras reformas, afectan tanto a los pequeños como a los grandes propietarios. Puesto que con el paso de los años, los edificios y estructuras se deterioran de forma inevitable y los materiales con los que se construyeron van perdiendo sus propiedades y calidad, es necesario recurrir a la rehabilitación. Son numerosos los elementos que influyen e interfieren en la vida útil de los edificios. Desde los materiales utilizados para su construcción hasta el uso que se hace de ellos, pasando por el entorno. Estos factores, determinan la fecha en la que los edificios pueden ser susceptibles de modificaciones o cambios, aunque son muchos los propietarios que se decantan por la rehabilitación para prolongar al máximo su vida útil.
Con objeto de conocer con mayor profundidad todo lo que concierne a la rehabilitación de edificios, hemos acudido a expertos en la materia de la talla de Geneo, una empresa de construcción y rehabilitación con dilatada experiencia en estas cuestiones. Como ellos mismos aseguran y, todos podemos intuir, las tareas de rehabilitación, restauración y mantenimiento de los edificios, son parte esencial de su conservación. Una estimación arroja datos sobre los más de nueve millones de viviendas que requieren obras de este calibre a las cuales, los propietarios no tienen acceso. De ahí que el gobierno plantee medidas y ayudas para este fin, lo que nos proporciona una idea de lo necesario que es.
¿Qué es realmente la rehabilitación de edificios?
Lo primero que hay que dejar claro es que una rehabilitación de edificios o viviendas, no es una reforma. En el caso de realizarse una rehabilitación, es debido a que existen elementos en mal estado o susceptible de mejora, tanto en la vivienda como en el edificio. En el momento en el que se detecta cualquier tipo de deterioro importante, este deber repararse con la finalidad de garantizar la conservación optima del edificio.
La responsabilidad principal en esta circunstancia, recae sobre el propietario o propietarios de las viviendas, quienes deben ocuparse de contactar con los profesionales adecuados para determinar cuales son las reparaciones necesarias a realizar. No obstante, cabe señalar que no todas las obras de rehabilitación poseen la misma urgencia o necesidad a la hora de ser ejecutadas. Existen rehabilitaciones ligadas a la seguridad que si deben realizarse de forma prioritaria, sobre todo, si suponen un riesgo. En otros casos, las rehabilitaciones se llevan a cabo con la finalidad de evitar el deterioro o mejorar los elementos, como sucede en las rehabilitaciones relacionadas con la mejora de la eficiencia energética de las viviendas y edificios.
Estas últimas, contempladas como una inversión en la calidad de vida de los inquilinos, además de convertirse en un ahorro a nivel energético a largo plazo. Este tipo de mejoras, hace posible que se revalorice el edificio y adquiera mayor valor competitivo en el mercado.
A continuación, vamos a citar aquellos tipos de rehabilitación de edificios más habituales. Se realizan a razón de las necesidades de los edificios y viviendas y es importante detectar correctamente los puntos a mejorar y optimizar el proyecto de obra. De esta manera se pretende lograr el mejor resultado posible durante la ejecución de la obra de rehabilitación.
Una de las obras de rehabilitación con mayor demanda son las relacionadas directamente con la seguridad del edificio. En este aspecto, es fundamental que los propietarios, tengan la certeza de que el edificio es seguro y actúen en consecuencia, en caso contrario. En el supuesto de deterioro de los materiales, fachadas o los elementos estructurales, hay que tomar medidas. Algunas de las rehabilitaciones de este grupo, se realizan ante riesgos de desprendimiento, o recalzado de los cimiento, obligatorio debido al riesgo que suponen.
Estos elementos de seguridad, se revisan por la pertinente Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), que garantiza un control unificado en todo el país, a nivel vivienda, en el supuesto de detectar riesgos o anomalías de carácter estructural que pueda afectar a la seguridad. De ser así, se instará a los propietarios a solucionar el problema en cuestión.
Por otro lado, las obras de rehabilitación encaminadas a la eficiencia y el ahorro energético, están a la orden del día. Este ahorro energético, se produce con la rehabilitación de la vivienda. Puesto que existen cada vez más sistemas optimizados que propician esa eficiencia energética en los hogares, como materiales aislantes, cerramientos herméticos y ciertas modificaciones estructurales que ayudan a reducir las facturas.
Dentro de este tipo de rehabilitaciones, no se encuentra la reforma estructural o relacionada con la seguridad de los elementos esenciales del edificio. Aunque mejoran en gran medida la calidad de vida de los habitantes y reduce el impacto medioambiental. De ahí que el mercado cuente con una clara tendencia y predisposición a la eficiencia energética, tanto en la construcción de obra nueva como en la de rehabilitación. Son muchos los constructores que optan por incorporar de entrada las nuevas soluciones en cuestiones de eficiencia energética dentro de los servicios de los edificios. Algo también de suma importancia para los gobiernos, que por supuesto, contemplan ayudas de rehabilitación de edificios con fines de mejora de la eficiencia energética.
Otras obras de rehabilitación y algo de normativa
Siendo las citadas, las obras de rehabilitación más demandadas y realizadas, podemos seguir con otras que, en muchos edificios, siguen siendo la tarea pendiente. Por ejemplo, la accesibilidad. Este tipo de obra de mejora, supone facilitar el acceso a todos los colectivos. Es decir, personas con algún tipo de discapacidad. Algunas de las rehabilitaciones pueden ser la instalación de rampas seguras o ascensores y sistemas de elevación para las personas con movilidad reducida. Estos sistemas, pasan por la eliminación de barreras arquitectónicas para posibilitar un uso global.
Se trata de obras de rehabilitación esenciales para las que existe una normativa y leyes que regulan las medidas básicas de las que debe disponer cada construcción. Sobre todo, a nivel público.
Además, existen medidas y condiciones que hacen posible asegurar la habitabilidad de un espacio. En este sentido, son los propietarios los que deben encargarse de rehabilitar los mismos para cumplir con la normativa y evitar el deterioro de un elemento. Se trata de obras de rehabilitación parciales, es decir, solo modifican los elementos necesarios del edificio.
En lo que respecta a la normativa de rehabilitación de edificios, dado que supone un gran esfuerzo y carga económico para los propietarios, debemos recordar que se trata de un deber y una obligación a tener en cuenta. La legislación vigente en nuestro país, dice “los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, tienen el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas de conservación y rehabilitación.”
De tal manera que, se constituye como obligación que, en caso de necesidad, los propietarios de los edificios se pongan de acuerdo a la hora de tener que realizar una obra de rehabilitación en el edificio con la finalidad de convertirlo en un espacio seguro y con las condiciones necesarias para su uso. Como ya hemos citado, la entidad encargada de hacer y comprobar que se cumpla la normativa al respecto, es la Inspección Técnica de Edificaciones, requerida por los ayuntamientos
Mediante las inspecciones realizadas por la ITE, se estudia el estado de las estructuras que componen el edificio: fachada, cimentación y cubierta. Durante la inspección se pueden detectar los posibles riesgos y daños, así como proponer los cambios necesarios. Sin olvidar que se tienen en cuenta, otra serie de elementos, como la rede eléctrica, el agua y el alcantarillado que con el paso de los años se desgasta, necesitando un cambio y reparación. En el caso de que durante la inspección se detecte cualquier tipo de irregularidad, se deberá llevar a cabo la consiguiente rehabilitación del edificio.
Si no se cumple con lo estipulado, las sanciones que pueden ser impuestas a los propietarios, se unen a la aplicación de medidas más estrictas, con objeto de procurar la rehabilitación del edificio, sobre todo en el caso de que pueda suponer un riesgo o peligro, tanto para los propietarios como para su entorno.
En resumen, podemos decir que la finalidad de la rehabilitación de edificios supone la consecución de los objetivos siguientes:
- Mejorar la seguridad de las estructuras.
- Reparar y mejorar el aislamiento térmico, acústico y frente a la humedad.
- Renovar las instalaciones de suministros de electricidad, gas o agua.
- Adecuar los saneamientos y la red de los mismos.
- Obtener mejoras en la eficiencia energética.
- Instalar o actualizar las telecomunicaciones.
- Suprimir barreras arquitectónicas.
- Renovar los sistemas de elevación.
- Actualizar las zonas comunes y reestructurar los espacios.
Todo esto, con la finalidad de hacer los edificios, más cómodos, habitables y accesibles, para todos.
